Nikt nie zabrał Ci działki. Gmina zmieniła kilka linii na mapie i od tego dnia na działce budowlanej można posadzić najwyżej trawnik. Prawnicy mówią na to wywłaszczenie planistyczne, choć w ustawie tego słowa nie ma. Jest za to art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Trzy roszczenia wobec gminy
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, możesz żądać od gminy (art. 36 ust. 1):
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykupienia nieruchomości lub jej części.
Gmina może zamiast tego zaproponować nieruchomość zamienną. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają (art. 36 ust. 2).
Trzecie roszczenie działa przy sprzedaży. Jeżeli wartość działki spadła przez plan, a Ty ją sprzedajesz i nie skorzystałeś z dwóch pierwszych, możesz żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości (art. 36 ust. 3). Spadek liczy się na dzień sprzedaży, jako różnicę między wartością według nowego przeznaczenia a wartością według przeznaczenia sprzed zmiany albo według faktycznego sposobu użytkowania sprzed uchwalenia planu (art. 37 ust. 1).
Terminy, które nie przypominają o sobie
- 5 lat. Odszkodowanie przy sprzedaży zgłaszasz w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3).
- 6 miesięcy. Tyle gmina ma na wykonanie obowiązku od dnia złożenia wniosku, chyba że strony umówią się inaczej. Po tym terminie należą się odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 37 ust. 9).
- Sąd powszechny. Spory o te roszczenia rozstrzygają sądy powszechne, nie administracyjne (art. 37 ust. 10).
Plan miejscowy jest jak regulamin osiedla. Nikt go nie czyta, dopóki nie chce postawić altany. Problem w tym, że pięcioletni termin biegnie także wtedy, gdy nikt go nie czyta.
Kiedy gmina nie zapłaci
Ustawa wyłącza roszczenia, gdy ograniczenie nie jest samodzielną decyzją gminy, tylko wynika z czegoś innego (art. 36 ust. 1a):
- z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych związanych z zagrożeniem powodziowym, określonych w przepisach odrębnych;
- z decyzji o lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez organy inne niż gminne albo przez Wody Polskie;
- z zakazów lub ograniczeń zabudowy określonych w ustawach albo w aktach wydanych na ich podstawie.
To najczęstsza linia obrony gminy. Zanim złożysz wniosek, sprawdź, skąd w planie wzięło się ograniczenie: z uchwały rady czy z przepisu, który gmina tylko przepisała.
Odwrotna strona medalu
Gdy plan podniósł wartość działki, a Ty ją sprzedajesz, gmina pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie, nie wyższą niż 30% wzrostu wartości (art. 36 ust. 4). Ten sam pięcioletni termin działa wtedy na korzyść sprzedającego (art. 37 ust. 4).
Uchwałę gmina pisze sama. Wniosek o odszkodowanie musisz napisać Ty.
Chcesz wiedzieć więcej? O tym, jak po reformie planowania wyglądają warunki zabudowy i plan ogólny, piszemy w tekście Działka i warunki zabudowy. Sprawy o słupy, linie, drogi i inwestycje obok działki prowadzimy na nieruchomosci.gulla.pl.
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.